住宅ローンの返済が厳しくなった時にまず考えてしまうのが「手放してしまったらどうなるんだろう？」次に、もし住宅ローンの借入が多い方は「住宅ローンがあっても売れるんだろうか」、もしそのままにしたら「どうなるんだろう」ではないではないでしょうか？
実は、住宅ローンの返済が苦しくなった時は早ければ早いほど多くの解決方法が使えます。次のような解決方法がありますが、あなたの現在の状況によって、対処できる方法が異なってしまします。

解決方法１）返済期間の延長申請のよる返済額の減額

例えば、Aさんが「フラット35」で住宅ローンを組まれている場合、下記条件に当てはまる方には返済方法の変更メニューが用意されています。

ご返済が困難になっているお客様へ

https://www.flat35.com/files/300334035.pd

但し、返済期間の延長を行っても「返済が止まるわけでは有りません」

例えば、借入金額が3000万円で　35年返済　金利1.5％で、現在5年経過している方が、返済期間の延長した場合。

【現在の返済額】　月額 92,000円 　ボーナス0円

【延長後の返済額】 月額 68,000円 　ボーナス0円

に減額されますが。

変更後のローン支払い年数が　15年延長されるのです。

当然、支払利息も増えてしまいます。

但し、35年返済が50年返済になると完済年齢はいくつになるか想像してみて下さい。

解決方法２）住まいを売却する場合

Aさんは、住宅ローンの「返済期間の延長」を検討したのですが、残り45年も返済するのかと考えたら「ゾッと」した為、売却を検討しました。

例えば、3200万円の新築注文住宅を借入金額3000万円で購入された場合、5年後にいくらで売れるでしょうか。

※実は、新築住宅は一般的に購入してから最初の10年が一番「値下がり」してしまうのです。

借入金額が3000万円で　35年返済　金利1.5％で、現在5年のローン残高は 約2660万円です。

もし、あなたの住宅が2660万円＋売却費用以上で売却が可能であれば問題は無いのですが、2660万の住宅を売却する際の費用には「仲介手数料」「抵当権抹消費用」など約95万円の費用が掛かります。

もし、売却価格が2400万円なら約355万円のローン残債が残ってしまう為、355万円を一活返済しなくてはならないのです。

解決方法３）住まいを賃貸する場合

もしAさんが購入した3200万円のマイホームを売却しても、約355万円のローン残債が残ってしまう場合、あなたならどうしますか？

そこで、仕方なく自宅を賃貸に出して自分たちは実家暮らしかアパート に引越しを考えられる場合、本当にご注意下さい。

2020年4月からフラット35の大規模な制度変更がありました。

https://www.flat35.com/files/400352273.pdf

例えば、「せっかく購入したマイホーム」なのに、リストラや転職のためやむなく、売却を考えたのですが、ローン残債が残ってしまう為「一時的に賃貸」に出す事に。

ところが、賃貸に出しても「今の時代、住宅の価値がアップする事はありません」しかも、賃貸に出しても、入居者が入り続ける保証もありません。

入居者が入れ変わる度に、住んでもいない住宅のローンを払い続けるのです。

解決方法４）住まいを任意売却する方法

では、もしAさんが購入した3200万円のマイホームを売却しても、約355万円のローン残債が残ってしまう場合でも、住宅を売却する方法があります。それが「任意売却」です。

「任意売却」とは、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

では、「任意売却」すると残った住宅ローンはどうなるのでしょうか。

残った住宅ローンは、毎月少しづつ（5000円 〜 1万円程度）返済する事になります。

残債が355万円の場合　毎月1万円返済あれば、355回返済（約30年です）

残債額の取り扱いについては、「銀行ローン」か「フラット35」かによって取り扱いが 異なります。

ここで、よく勘違いされる方があります。「任意売却」すると借金はなくなるの？などです。

他のサイトで、当社の交渉で「住宅ローンの残債がなくなった」などの記事がありますが実際に残債が消えることは「残念ながら」ありません。

また、「任意売却」を行うためには、（おかしな話なのですが）住宅ローンを延滞することが条件になります。この、住宅ローンを延滞した時点で「信用情報」に登録されてしまします。

「信用情報」に登録されてしまった場合、

• 新たな住宅ローンなど各種ローンが組めなくなる
• 新たなクレジットカードが作成出来なくなる

などの弊害が起こります。

解決方法５）住まいを買い換える方法

えっ！と思われた方も有るでしょうが

住み替えローンのメリットは、自宅を売却した時にローンが残ってしまうときに自己資金が足りなくても住み替えできることです。

例えば、Aさんが3200万円の住宅を売却して、1000万円の中古住宅に住み替えることにします。

しかし、3200万円の住宅を売却する際に、約355万円のローン残債が残ってしまう場合その残債の355万円を1000万円の中古住宅の購入資金に含めて、住宅ローンを組むことになります。

住み替えローンを取り扱う銀行

「みずほ銀行」ですが、ローンの審査は大変厳しく、住宅ローンの返済に延滞がないことやそのほか条件があります。また、住み替える前の住宅に「居住している場合」のみ利用が可能ですので、自宅を賃貸に出す前にお考えください。

また、「住み替えローン」を利用する場合は、売却と購入を同時に行う必要があります。ますは、住み替えローンの条件に合うかどうか、不動産会社にご相談ください。

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